Non esiste una regola generale che stabilisca chi è responsabile del balcone all’interno di un condominio. Tutto dipende da com’è strutturato e di quale parte di esso si parli.
In linea generale, i balconi sono di proprietà del titolare dell’appartamento a cui ineriscono. Ne rappresentano infatti il prolungamento verso l’esterno. E ciò vale sia per i cosiddetti balconi aggettanti (quelli cioè che sporgono al di là della facciata e che sono aperti da tre lati), che per i balconi incassati (ossia ricavati all’interno della facciata e che, di solito, sono aperti su uno o due lati).
Tuttavia, gli elementi decorativi del balcone, quelli che servono ad abbellire la facciata
dell’edificio, sono di proprietà del condominio. Chiaramente, non tutti i balconi hanno elementi decorativi.
La responsabilità segue le stesse regole: dei danni procurati a terzi dal balcone risponde il proprietario dell’appartamento o il condomino a seconda dell’area interessata e della sua forma.
Quindi, la valutazione rivolta a stabilire chi è responsabile del balcone va fatta caso per caso.
Cerchiamo di fare il punto della situazione.
Chi decide i lavori ai balconi?
A decidere i lavori sulle parti del balcone di proprietà individuale è solo il condomino titolare dell’appartamento. L’assemblea non può obbligarlo, neanche se dovessero esserci pericoli per l’incolumità di terzi. Tuttavia, se questi non interviene per tempo, sarà tenuto a risarcire i
danni prodotti a terzi, senza poter chiedere l’intervento dell’assicurazione del condominio.
Invece, gli elementi decorativi del balcone sono di proprietà del condominio. Ne deriva
innanzitutto che il potere di decidere eventuali lavori di ristrutturazione spetta all’assemblea; di conseguenza, la spesa sarà ripartita per millesimi tra tutti i condomini, anche quelli che affacciano su un altro lato o non hanno balconi. Ulteriore conseguenza è che i danni prodotti dalle parti comuni del balcone ricadono sul condominio che ne deve rispondere economicamente
(eventualmente con la propria assicurazione, se sussistente).
Quando la responsabilità per il balcone è del condominio?
La responsabilità del condominio per i danni prodotti dal balcone riguarda solo i danni prodotti dalle parti di proprietà comune. Definire dunque chi è responsabile del balcone in condominio passa attraverso l’esatta individuazione delle parti di proprietà del condominio. Ebbene, come
abbiamo detto, solo gli elementi estetici, quelli che servono a migliorare il decoro architettonico del fabbricato e a conferire valore alla facciata, sono del condominio. Tra questi vi rientrano i frontalini, ossia la parte inferiore del balcone che riveste esternamente il piano di calpestio (ove
si cammina). Il frontalino è quella parte di vernice e calce o fatta di mattonelle che sta sotto il parapetto (o ringhiera), che cinge il perimetro del balcone su tutti e tre i lati.
Secondo la giurisprudenza, i frontalini, quali elementi di finitura, caratterizzanti la scansione orizzontale dei prospetti, concorrono a costituire il decoro architettonico degli edifici e ne
caratterizzano l’estetica delle facciate. Per questo motivo, i frontali vengono considerati con un elemento imprescindibile del muro perimetrale e pertanto di proprietà del condominio.
Di conseguenza, se da un frontalino dovesse cadere una mattonella o dei calcinacci, la responsabilità sarà del condominio.
Altri elementi del balcone che svolgono una funzione architettonica in favore del condominio sono il parapetto, le balaustre e le ringhiere, non però se si tratta di semplici grate di ferro o di altro metallo. Essi devono al contrario assumere un valore ornamentale. I balconi possono essere considerati di tutti e non di proprietà esclusiva soltanto se contribuiscono
a rendere il fabbricato più gradevole dal punto di vista estetico. E non è certo il caso della struttura priva di elementi decorativi e munita della sola ringhiera.
La responsabilità del condomino riguarda quindi solo gli elementi assimilabili alla facciata, come frontalini, portafiori in cemento e fasce marcapiano, ringhiere di pregio. Invece gravano sul proprietario esclusivo le spese e la responsabilità per i danni derivanti dal piano di calpestio e dagli
altri elementi interni. I balconi infatti possono essere considerati beni comuni unicamente se i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore si inseriscono nel prospetto del fabbricato.
Se invece manca qualsiasi fregio ed il balcone è del tutto anonimo in quanto ha solo un parapetto e quindi non produce alcun effetto sul decoro dell’edificio, la proprietà e la responsabilità sono
del singolo condomino.
Avv.Filippo Vallini-Redazione
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